三、次贷危机对房地产市场监管的启示分析
　　
　　美国次贷危机发生的时期,正值我国房地产市场发展的一个大周期,因此许多人不免发生这样的疑问,中国会不会也发生信贷危机?对此,许多专家给出了否定的回答,其原因主要在于中国房地产市场与美国次级按揭市场,二者存在很大不同。最主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款,没有复杂的衍生产品。同时,房产首付在30%以上,政策上不允许发放零首付贷款。但是,我们应当看到,“美国次贷风波始起于美国楼市拐点的出现,而次贷的风波又加速了美国楼市的下滑,两者最后互为因果将美国的经济拖向了下滑的通道。”而且,自从1998年我国停止福利分房后,我国的住房抵押贷款的规模不断的飙升,尤其是近些年投机性购房更是成为一股风潮。据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称,截至2007年12月末,全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元,比年初增加452.88亿元,同比多增63.28亿元,房地产贷款余额同比增长10.58%。2007年,上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业。截至2007年去年12月末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的同时,房地产信贷运行与市场之间的关联更趋密切,无论是银行、房地产开发企业,还是房贷借款人,都面临因房价波动而带来的压力与风险。最近,深圳个别的断供事件实际上也给房地产市场安全敲了一个警钟。因此,未雨绸缪,及早找出对策,才是我们应当采取的正确态度。
　　
　　四、完善房地产市场监管的几点思考
　　
　　(一)信息披露与规制
　　主要针对房地产市场存在的严重信息不对称,如价格信息、产品属性信息、交易信息、质量信息、企业信息等,政府应当建立信息披露制度,降低交易过程中的信息的不对称。具体来说:政府要提高房地产预售、上市标准,规范购房流程,切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息;政府应严格控制预售许可证的发放,提高期房的预售标准,严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中,以防止开发商的欺诈蒙骗行为。作为开发商而言,也应尽量将自己开发楼盘的信息详尽地传递给购房者。此外,规范房地产中介机构,严厉打击房地产中介坑蒙拐骗消费者的经纪行为等。
　　(二)房地产价格监管
　　对大多数商品服务和生产要素来说,应通过市场竞争来确定价格。但市场失灵的存在为政府实行价格规制提供了必要性。房地产市场价格规制的内容包括:对房地产行业的价格规制。政府在土地出让时应该限定特定地段房地产的销售价格,同时,在房地产市场应根据产品的地理、属性和需求,给出房地产市场的参考价。对不正当价格的规制。由于存在着信息不对称,房地产市场上还经常出现不正当价格行为,如价格欺诈。对此,需由政府制定物价管理法规。这些法规包括对物价的一般水平、物价的浮动幅度、对价格欺诈行为的处罚办法等。
　　(三)房地产交易规制
　　政府对垄断行为的有效管理方式是采取交易规制,房地产行业存在三个市场,就存在三大类对交易行为的规制。(1)在房地产一级市场,推行土地出让的招标、拍卖制度,体现土地供给的公开、公平、公正。(2)在房地产二级和三级市场,加强对房地产企业垄断行为的监管,政府应依法惩治不正当竞争行为,对房地产企业的产品和服务进行质量监督与价格监控,以维护市场的有效竞争。
　　(四)社会保障规制
　　政府管理的重要目标之一就是兼顾效率与公平,保障公平,保障“居者有其屋”是政府房地产治理的前提条件。近几年的“经济适用房”,“廉租房”的建设便是其重要内容。任何一个社会都存在贫富差距,但较好地解决中低收入者的住房问题却是个重要问题,也是各国政府努力追求的目标。新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策、香港的居屋计划等,莫不是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平的。我国目前商品房价格居高不下,中低收入者“望房兴叹”,因此政府应采取多种措施,如成立经济适用房开发机构,发放低收入者住房补贴,减免房地产税费,完善住房公积金制度等措施,圆中低收入者的住房梦。政府一般实施社会保障规制,通过征收社会保障税来建立社会福利基金,用于失业救济、退休养老保障、医疗教育补助等福利项目。
　　
　　参考文献:
　　[1]王剑.我国房地产市场存在的问题和对策.北方经贸.2008.4.
　　[2]魏劭琨.中国房地产业问题思考.合作经济与科技.2008.10.
　　[3]兰泽琛、王冷莎.美国次货危机反观中国房货问题.商场现代化.2008.6.

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