关键词： 城市用地 城市规划

    1 城市用地适用性评价方法

    城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。

    1.1 自然条件评价

    自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。

    （1）工程地质。
    一是土质与地基承载力。由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。
    二是地形。包括山地、丘陵和平原三类。平原和低丘地带较好，山地问题较多。
    三是冲沟。为自然形成的排洪沟，形成切割用地，增加工程量，造成水土流失。
    四是滑坡与崩塌。滑坡是指在斜坡上大量土石沿坡滑下；崩塌是指山坡岩层和土层的层面雨后相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。
    五是岩溶。即喀斯特现象，多数为石灰岩，在地下水的溶解和侵蚀下，岩石内部形成空洞。
    六是地震。地震的突然爆发不仅造成地表建筑物的破坏和倒塌，而且还会引起地裂缝、喷水、冒砂等现象。

    （2）水文与水文地质。需获得江河流量、水质、流速、最高洪水位、地下水储量和可开采量、地下水质、地下水位等资料。

    （3）日照。包括全年太阳照射的天数，以及邻近建筑物是否对用地造成阳光遮挡等。

    （4）风象。由风向与风速表示。风向一般用风向频率（某一时期内观测、累计某一风向发生的次数/同一时期内观测、累计风向的总次数）表示；风速一般用平均风速（按每个风向的风速累计平均值）表示。

    （5）气温。日温差较大的地区（尤其在冬天），夜间城市地面散热、冷却快，大气层中下冷上热，在城市上空会出现“逆温层”现象，污浊空气和有害废气难以扩散，将加剧大气污染。此外，要防止因建筑密集而可能出现的“热岛效应”。

    （6）降水与湿度。降水量和降水强度对城市排水设施影响很大。而湿度则对城市某些工业生产工艺和生活居住环境产生一定影响。

    由于不同的地理位置和地域差异的存在，自然环境要素对城市规划和建设的影响有所不同。例如，有些情况下气候条件影响比较突出，而有些条件下则可能地质条件比较重要。且一项环境要素往往对城市规划和建设有着有正负两方面的影响（如地下水位高，虽有利于开采地下水源，但不利于施工）。因此，应着重分析主导因素，研究其作用规律及影响程度。

    城市用地的适用性评价一般分为三类（有时也可分为四类、五类）。

    （1）一类用地。即适于建设的用地，地形坡度在10%以下；土质的地基承载力大于15吨/平方米；地下水位低于建筑物基础，一般埋深1.5～2米；未被洪水淹没过；无沼泽；无冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等。

    （2）二类用地。即基本可以建设的用地，介于一类与三类用地之间（地基承载力为10～15吨/平方米，地形坡度为10%～20%，地下水位埋深为1～1.5米）。

    （3）三类用地。即不适于建设的用地，地基承载力小于10吨/平方米，泥炭层或流沙层大于2米；地形坡度大于20%；洪水淹没经常超过1～1.5米；有冲沟、滑坡；占丰产田；地下水位埋深小于1米。

    1.2 城市用地的建设条件评价

    （1）布局结构。包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。

    （2）市政和公共服务设施。包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。

    （3）社会经济构成。包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。此外，在选择城市用地时还要考虑有较好的工程准备条件（如平整土地、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀、防止滑坡和冲沟的形成等）和外部环境条件（如与周围城镇的经济联系、资源的开发利用、交通运输条件、供电和供水条件等）。

    1.3 城市用地的经济评价

    城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。城市土地除具有土地资源的共性以外，还有其特殊性。一是承载性。城市土地是接纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动提供场所。这是城市土地最基本的自然属性。二是区位。除包括以座标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位（如就业中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。

    从影响范围看，城市土地区位可分为以下三个层次：宏观区位—— 城市在较大地域范围内的位置，如沿海城市、铁路交叉枢纽城市等，往往对区域城市间的级差地租和地价水平有决定作用；中观区位—— 指城市内部不同地段的相对位置及其相互关系，是影响土地和基准地价的主要因素；微观区位—— 指某块具体使用的土地在城市中的位置及其周边条件，不同的微观区位其地租和地价相差悬殊。

    （1）地租与地价。地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时所索取的利润；地价是土地供给者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入。在我国，城市土地属国家所有，因而，地价一般指土地一定年限内使用权的价格，是国家向土地使用者出让土地使用权时获得的一次性货币收入。

    （2）级差地租。级差地租是指不同土地或同一块土地上，由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。级差地租有两种形式：级差地租I，是等量资本和等量劳动投在不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态；级差地租II，是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。例如，在某一块土地上先建起了一座仓库，赔了钱。后来，该地区繁荣起来，土地所有者拆掉仓库改建一个超级市场，赚了钱。这时，土地的地租就会大幅度上升。

    （3）区位理论的应用。主要表现在评价方法和评价层次上。如根据区位条件对土地的作用方式，采用土地分等定级测算级差收益的方法，进行城市土地评价；从分析对各类经济活动产生影响的区位因素入手，取得土地评价的因素/因子体系，分为三个层次，即基本因素层、派生因素层和因子层。比如，基本因素土地区位可派生出繁华度、交通通达度等派生因素，而繁华度又可分出商业服务中心等级和集贸市场等因子，交通通达度又可分出道路功能与宽度、道路网密度和公交便捷度等因子。

    2 城市用地的构成和空间布局

    2.1 城市用地的构成

    按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类城市用地及代号表示如下。

    （1）居住用地（R