2.我国物业管理在排他性方面的特征。我们知道，纯公共产品是完全不排他的，但物业管理由于具有拥挤性特征，因此便具有局部排他性。（1）物业管理不能完全排他，否则它的消费主体数量就不会大于1，或者说就不具有共同消费性而变成私人产品。比如，住宅小区内物业管理的内容就是对业主的公用部分、公共设施和公共设备、绿化、安全、卫生等进行管理，在小区内的所有人包括业主、使用人、甚至外来人（如邻近小区的人到这里来娱乐、休闲）就都可以享用物业管理的服务。（2）物业管理又不能完全不排他，面对现阶段物业管理的相对短缺，那样就会造成拥挤和消费上的竞争性。例如，物业小区内的卫生、绿化、安全等主要是由小区内的业主付费使用的，因为物业管理主要针对业主服务的。因此，物业管理具有局部排他性特征。物业管理的局部排他性也有多种表现形式，它可能表现为不接纳某些社会成员作为“俱乐部成员”（如通过付费只对该小区提供服务和生产），也可能表现为采用高价格使某些人退出消费行列或不能进入消费行列（如纯商品房住宅小区物业管理产品更加高级、先进，采用电子监控系统等高科技手段进行管理，它的物业管理非就相应的高）等形式。
　　3.对我国物业管理的属性的认识，除了传统的研究方法之外，在事实维度之外还应加上空间维度，即必须对我国物业管理在各个地方的数量分配情况加以研究。因为对任何产品的消费都是相对于一个特殊的地理位置而言的，只有消费者在确定了某一位置之后，才能对所提供的产品的数量和类型进行选择。正如有的学者指出的那样：“某些公益物品可能并不带有空间的限制（例如从研究和开发获得的受益）；但对于其他公益物品来说，尽管新来的居民无形耗费更多的成本便可以获得其收益，然而这种收益却局限在一个社区中（可能会溢出某些利益到邻近的社区）”②而物业管理正如前述,它仅仅只是针对某一住宅区域内提供服务。
　　综上所述，物业管理是一种具有地方性质的准公共产品。相比之下，我国住房制度改革前物业管理看成是纯公共产品的观点在很大程度上是基于公共产品应该由政府来提供这一主观看法，属于一种制度安排，而不是由于物业管理现实属性决定的。鉴于此，我们对我国的物业管理属性的认识一直存于悖论之中——从地方性的准公共产品到制度化的纯公共产品。这种理论与现实的反差，现实与理想的错位导致我国住房制度中物业管理供给的失灵，同时也是业主委员会在集体行动中产生困境的根源。
　　
　　三、多元协作治理：业主委员会善治的路径选择
　　
　　美国著名经济学家曼瑟·奥尔森认为，集体行动是由理性人组成的集团通过集体选择的方式供给公共物品的过程。集体行动失败被认为是市场失灵的表现，人们无法通过价格机制分配公共物品的供给成本和分享公共物品带来的受益。但是通过建立配套的激励制度，能够在集团内部形成有序的社会交换关系，促进社会协作，走出集体行动的困境。参与公共物品供给的主体除了政府之外，还包括利益集团等社会组织，“私人集团和组织也能提供公共物品”③业主委员会就是基于住宅小区内存在集体行动的必要性而产生的逻辑结果。
　　解决业主委员会的集体行动困境，首先需要物业管理的生产和提供区分开来。因为，生产者与提供者相区分是解决公共产品由政府以外组织和个人供给的理论关键④。
　　
　　所谓的“生产是指物理过程，据此公益物品或服务得以存在物，而提供则是消费者得到产品的过程”⑤。由于以往对物业管理非分割性理解上的偏颇，政府和理论界通常把物业管理作为物业服务生产、分配和利用的一个整体过程，即物业管理的生产与提供是不可分的。现在随着物业产权的明晰，业主委员会权能的加强，可以并可能把物业管理的供给分成对物业管理的生产和提供两个过程：第一个过程是生产过程，即政府、开发商和物业管理公司的生产，由他们生产适当水平的物业管理服务。这种物业管理服务可以有三个生产者：政府向业主提供的服务（如电信部门、电力公司、邮政部门、自来水公司、房管局等）、物业公司和业主委员会为自己提供的服务（有的小区业主委员会自己管理物业）。第二过程是提供过程，即业主委员会把业主对物业的需求提供给业主。
　　按照提供者和生产者的差别，物业管理服务生产者并不一定由政府或企业来充当，而可以由各种不同形式的主体来担任。这样，物业管理服务的提供由业主委员会来负责，而业主委员会不必介入生产，为了保证良好的物业管理状况，业主委员会可以通过与物业管理公司契约安排，从而为住宅区内的业主提供良好的物业管理服务，政府作为唯一拥有“暴力”潜能的组织可以为业主委员会和物业管理公司的裁判营造公平氛围、进行监督、提供服务。由于在物业管理的生产过程中具有局部排他性特征，可以实行竞争性机制，而在业主委员会提供过程中由于具有集体行动、共同消费的特征，业主委员会作为小区公共利益的代表者和执行者，理应发挥更大的作用，承担起组织和监督物业管理生产者绩效的责任，强调公平。因此，业主委员会为保证生产者所生产的服务质量，可以采取必要的手段对生产加以控制。这样，对我国物业管理“单中心”供给模式（即先是以政府为单中心的供给模式，后是以物业管理公司为单中心的供给模式的格局）被打破了，同时这种物业管理的多元协作治理也标志着政府或市场对物业管理的单一治理模式正在发生变化，即过去由以政府为核心的单中心治理模式向政府、市场和社会三维框架下的多中心治理模式转变。
　　我国的业主委员会的出现是政府主动下放权力的结果，它不像西方国家，社区自治组织是自发产生的，其目的是通过建构公民社会，防范和限制政府的权力。在中国，业主委员会这种自治组织是政府为了配合专业化的物业管理推动产生的结果，政府不是为了给自己制造一个对立的组织，而是为了更好实现对城市社会的治理。因此，更应该提倡“多元协作主义”，即业主委员会、物业管理公司、居委员会和政府的协作，才能实现业主委员会的善治。
　　
　　注释：
　　①于显洋、王红英：“‘业主委员会’引发的社会学思考”，载《中国民政》2000年第10期。
　　②阿特金森、斯蒂格利茨：《公共经济学》第665～666页，上海人民出版社1994年版。
　　③Olson, Mancur and Zeckhauser，Richard，Collective Goods，Comparative Advantage and Alliance Efficiency，in Roland N.Mckean（eds.），Issues in Defense Economics。1967，p.26.
　　④根据迈克尔·麦金尼斯编著：《多中心体制与地方公共经济》第111页的表格改编，上海三联书店2000年版。
　　⑤迈克尔·麦金尼斯编著：《多中心体制与地方公共经济》第111页，上海三联书店2000年版。