三、宁波房地产市场的需求分析

　　1.经济发展是房地产市场需求的根本动力。2002年宁波地区实现生产总值1453.34亿元，2011年宁波地区实现生产总6010.48亿元，是2002年的4.14倍，顺利实现了翻番。2002年宁波地区居民人均可支配收入是12970元，2010年宁波地区居民人均可支配收入是30166元，是2002年的2.33倍。一方面，居民人均消费能力得到了大幅提升，商品房的刚性需求得到了进一步释放，促进了宁波地区房地产市场的快速发展。另一方面，人均可支配收入的增长速率并未赶上地区生产总值的增长速率，在一定程度上制约了商品房的购买力。数据显示，在2002年—2010年的9年间，宁波地区房屋销售面积增长了1.74倍，而房屋销售额却增长了7.48倍。
　　2.投机需求是房地产市场需求的重要推手。投机性需求是促使房地产市场真实需求“扩大化”的重要推动力，容易激发房地产开发企业的不理性行为，如盲目竞拍土地，开建项目等，造成商品房的过度开发。同时，投机性需求也易扭曲购房者的正常消费预期，促使一部分尚没有充足购买力的消费者投入到房地产投机市场，造成市场的虚假繁荣。综合分析，宁波地区的投机需求一方面是来自本地居民剩余购买力投机需求的释放，另一方面则来自外部市场的消费压力和炒房压力。近十年来，宁波地区外来人口规模迅速膨胀，政府拆迁力度加大，本地购房刚性需求迅猛增长，再加上一些外地投资者看到了宁波房地产市场的商机，纷纷进行买房投资，购房市场曾一度火爆。
　　3.政策指导是房地产市场调控的利器法宝。据宁波统计局相关数据显示，2011年前三季度，在国家严厉的房地产政策指导下，随着限购限贷政策力度的进一步加强和执行，宁波房地产市场陷入低迷，商品房销售情况渐趋惨淡。宁波市房产交易中心显示，2011年前10个月宁波地区房地产市场可销售商品住宅数量猛增，但实际销售套数却骤跌。这一方面是因为2011年初宁波在“新国八条”出台之后，提高了第二套住房贷款的首付比例和利率，明确规定禁止购置第三套及以上住房；另一方面，银行开始实施“限贷令”，对已使用过两次及以上按揭贷款的客户暂停对其放贷，直接加大了购房者的经济负担。再者，加上销售压力加大、保障性住房建设加快、建造成本上涨等因素影响共同助推房地产市场交易低迷，成交量下滑，导致市场陷入观望的浓厚氛围中。

　　四、宁波房地产市场的供给分析

　　1.土地流拍彰显房地产开发动力不足。数据显示，2011年前10个月，宁波地区共流拍或未成交41宗地块，总面积约1738.84亩，其中确认流拍27宗，总面积约1214.15亩，住宅用地流拍19宗，总面积逾900亩。而2010年一整年，宁波地区流拍或未成交地块仅7宗，总面积84.21亩，且无1宗住宅用地流拍，仅有1宗3.93亩的宅地未成交。可见，房地产开发商对宁波地区房地产后市发展的信心明显减弱。令人担忧的是，长此下去，本应投入到正常刚性需求开发的土地开发不足，势必会加大刚性需求与实际供给之间的矛盾，不利于房地产市场的健康发展。
　　2.资金紧缺成为房地产开发的“锁喉”。房地产企业在债务不断攀升、资金来源逐步收窄的情况下，资金运转面临前所未有的困境。
　　3.成本上涨成为商品房价格坚挺的关键因素。2011年，宁波地区土地市场不温不火，房产市场更是陷入低迷，再加上房产开发商各项成本的不断攀升，如劳动力成本、建筑成本、促销成本、融资成本等，支撑着宁波房地产市场形成了“有价无市”的局面。据宁波统计局数据显示，2011年前三季度宁波地区建筑、安装和装饰工程施工企业人工费价格同比上涨18.4%，材料费价格同比上涨15.0%，这也成为房地产开发商紧咬房价，“不愿供给”的重要原因。

　　五、宁波房地产市场未来发展趋势的初步判断

　　对于宁波房地产市场未来发展走势，总的可以用一句话概括：供需双方将围绕房价进行深度博弈。一是从政府角度出发，调控基调，决不放松。二是从需求方立场出发，看跌房价，持续观望。目前，大部分购房者对房价的心理预期都是下跌的。虽然2011年房价的走势比较坚挺，但仍难消除购房者对房价下降的普遍预期，尤其是一些刚性购房者正在找寻出手时机，打算在未来房价下跌中释放刚性需求。同时，在短期内，购房者的投机需求将会得到一定程度的抑制。三是从供给方立场出发，信捷职称论文写作发表网，回笼资金，力求生存。房地产开发商一方面仍将继续坚挺价格，获得必要的投资回报。虽然在近期个别楼盘出现了较大幅度的优惠，但仍是个别现象，难以体现房地产开发商的整体行为。一旦资金链顺畅，房地产商的优惠力度将大幅削弱。总的来说，宁波地区房地产市场将会进一步降温，但在短期内不可能实现一步到位。房价高速增长过后的骤停势必会严重影响整个行业的可持续发展。当然，宁波地区的高商品房空置率仍然较高也说明了供需之间结构性矛盾的存在，房地产开发商只有进一步调整项目开发的结构，才能更好地迎合市场需求。