【论文关键词】住房保障 经验 启示
　　
　　【论文摘要】住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的社会问题和政治问题。解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标，各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索。学习和借鉴国外的成功经验，对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义。

　　住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和公共产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过市场机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。
　　
　　 一、国外住房保障制度的经验及做法
　　
　　 1、美国
　　美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。
　　美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款保险。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。
　　发达的房地产金融是美国住房保障的制度基础。美国的各类金融机构积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。
　　2、日本
　　二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
　　其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。
　　 3、新加坡
　　 新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。
　　其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制