论文关键词： 主辅分离 物业管理 发展方向 措施
　　 论文摘要：随着国家主辅分离的要求，房产分离后如何实施物业管理成了目前多方探索 的问题。文章从分离房产过程中存在的问题入手进行剖析，有针对性地提出了建议，为分离 的房产企业提供一些可以参考的实施措施。
　　
　　 按照国家关于企业主辅分离的指导思想，主辅分离的工作正如火如荼地开展着。随着大 量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的 主要趋势，主辅分离原有房屋管理的滞后性、特殊性严重阻碍了推进。如何实行行之有效的 物业管理模式，如何使主辅分离房屋的管理工作走向正轨，是正在处于变革的房屋管理企业 需要思考的问题。
　　
　　一、主辅分离房产存在的问题
　　主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业 化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因 、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
　　 1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80 年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差、 房屋长年失修失养，造成本体、公共设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住 的条件。小区内环境差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管 后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的 困难。
　　 2.房产管理档案不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作 带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响， 房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给 日后的管理造成很大隐患。
　　 主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理 人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被 管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加 上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。 　　    3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大， 分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属 服务密集型行业，附加值小，盈利率低， 再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的 情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
　　
　　二、主辅分离房产的特点
　　1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，信捷职称论文写作发表网，福利性强。
　　 2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由行政划拨方式转 移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。