【摘要】作为房地产市场的重要组成部分，商业地产的良好运行对于我国经济发展具有重要作用，在一定程度上商业地产可以作为经济发展的重要指标。本文主要探讨了目前我国商业地产发展的现状和出现的问题，并针对发展出现的问题提出了相应的解决措施，以期给有关部门提供参考。

　　【关键词】商业地产 发展模式 探讨

　　商业地产是一种专门用于服务业、商业等经营用途的房地产形式，主要包括餐饮、零售、健身、娱乐、休闲等行业。商业地产在融资模式、开发模式、功能用途和经营模式上与传统的公寓、住宅、办公楼等房地产形式有很大的区别。商业地产是一种集合投资、商业、地产三种属性的综合性汗液，相对于住宅地产它更加看重后期的管理经营，其开发时间也相对较长，对资金的要求也更高。近年来，商业地产在我国迅速发展，然而在2011年后在各城市都出现了不同程度的“降温”现象。专业人士指出，我国商业地产的发展模式出现了很多问题，其重复建设和盲目开发等现象给社会资源等造成了大量的浪费。因此，加强有关商业地产发展模式的探讨对于为现代商业地产发展模式提供一个科学化的发展方向具有重要意义。
　　一、目前我国商业地产发展的现状
　　我国的商业地产在20世纪80年代开始发展，在经过1995年后由于旧城商业区改造和住房制度改革的影响，商业地产开始迅速兴起；在1998年后由于商业地产的高利润使其逐渐转变为房地产行业中一个独立的产业，此时商业地产进入了迅速发展阶段；2000-200-年，商业地产发展势头持续升高，商业营业用房和办公楼投资额每年都在增加，虽然增长率出现了不同程度的浮动，但依旧保持在20%左右的增长率。金融危机的到来，使房地产市场出现了不同程度的波动，但其增长率仍旧保持为正数。据有关数据显示，2009年全年商品房销售额达到43995.52亿元，同比增长了21.2%，办公楼投资达到1325.43亿元，同比增长了17.5%。
　　二、我国商业地产发展中出现的问题
　　经过10多年的发展，虽然在如此短的时间内商业地产仍旧出现了部分成功的发展模式，但我国商业地产整体发展模式仍处在这许多问题：
　　经营管理模式不合理。现代商业地产主要有租售结合、只租不售和只售不租三种经营模式，每一种经营模式都存在自身的优势和劣势，选择何种经营管理模式将直接影响到商业地产的长久发展。根据现代商业地产发展模式的实践规律和经验，只租不售的经营模式具有更好的实践效果。目前，国内也是采用只租不售的商业地产经营模式。只租不售经营模式是指商业地产将出租作为主要的管理方式，其地产只是全部用于出租，而不进行销售，地产的经营权和产权等都保持完整统一。此种模式具有的显著优点是投资风险相对较小；对商业地产的经营管理有很大促进，可以帮助企业树立良好的品牌形象；资金回收速度相对较快。同时其缺点也是非常明显的，此种模式对于开发商等都有较高的要求，而且其资金压力比较大，其产权分散问题对于整体的统筹管理和分布产生诸多不利影响。
　　开发模式相对盲目。由于商业地产的高利润，部分商业地产开发商急于追求个人利益，单纯趋向新式的投资盈利方式，结果引起了大型商业网点建设的跟风，而实际项目论证结果显示不充分，建设开发过程完全处于盲目状态。同时，部分开发商对于地产项目的后续经营不重视，只关心前期开发的周期和成本，项目完成后就尽力租出，不考虑对于项目是否适合经营以及如何经营的问题；虽然部分开发商及时关注了后续经营的管理，但项目出租后，却忽视了对项目的整体控制和管理，难以掌控经营商户对商业项目的影响。另外，商业地产经营过程中缺少专业的运行商，知识行业内部细划分程度较低，地产和商业之间出现了严重分离，不利于商业地产的长期规划、投资和经营。
　　融资渠道单一。我国商业地产不能够长期稳定运行的一个重要愿意就是融资渠道太单一，没有相对多元化的融资模式。自有资金和银行贷款是国内商业地产资金来源的主要渠道，而银行贷款的比例为75%左右，自由资金只占25%左右。高比例银行贷款的方式严重约束了开发商的自主经营模式，使商业地产开发的风险变得较高，对于商业地产的统一管理和运营产生许多不利影响。
　　三、改进商业地产发展模式的策略
　　恰当选取经营管理模式。目前国内采用的只租不售的经营模式对于商业地产项目整体品牌和形象的树立有相对不利的影响。恰当选取经营管理模式应当以区域特点和房地产行业实际情况为参考，在朝向商业地产发展品牌化的经营管理目标下，适当突破和改进原有模式，因地制宜的采取合理的经营管理模式，做到“统一招商、统一产权、统一管理”，使该模式的整合优势得到充分发挥，尽力防止商铺经营方式不一、形象不一致的问题。
　　科学进行商业地产开发。一方面要合理科学的制定商业地产的规模和位置，在对商业地插项目进行位置选取是，要区分商业地产的黄金季节和非黄金季节，全面调查分析两个季节之间的客户群体、客流量、群众消费水平和能力等，加强对政府城市规划的分析和探究，了解城市规划发展的基本方向，然后根据项目位置尽力发展新型产业；另一方面要做到准确定位市场，开发项目前，要详细调查项目当地的商业形态、经济水平和市场需求等信息，以此确定目标市场和需要的开发规模，避免盲目开发引起的不必要损失，同时开发商要先进行招商以充分开拓市场，以确定商业建筑的组织结构，避免出现开发建筑不能满足商铺需求的问题。
　　拓展融资渠道。商业地产开发生应当尽力突破原有的银行贷款融资模式，加强对海外基金、信托、商业证券等渠道的探索，信捷职称论文写作发表网，如广州越秀首先在香港引入房地产信托投资基金，实现了国内优质物业在境外上市的突破，并成功与大连万达、澳大利亚麦格理银行之间的合作，此基金的上市便提供了较好的融资渠道，对于商业地产的稳定发展和开发商改善原有融资模式具有重要的现实意义和启迪作用。
　　构建良好的宏观政策环境。政府应当加强有关商业地产发展的法律法规的完善，创造合理科学的法律环境；同时应当加强商业地产发展的监督管理，利用宏观政策加以引导，使商业地产朝向稳定可持续的方向发展。
　　四、结束语
　　商业地产的科学合理发展对于促进我国地产行业的和谐稳定和经济发展的有序进行具有重要的作用。因此商业地产开发人员应当结合市场发展，在布局定位、规模定量、功能定性的基础上科学规划，以不断促进商业地产科学化发展。