【摘要】党的“十八大”是中国的政治和经济重要会议，决定着未来十年的政策方向。目前世界经济形势不明朗，国内经济增长放缓，产业结构调整或者升级势在必然。而房地产市场又是个产品差异化最大的产业，企业的生存环境越来越恶劣、竞争态势越来越激烈，企业一定要根据自身的所具备的资源和能力及时做好转型升级，以适应房地产市场新一轮的竞争。本文主要论述了房地产企业进行转型升级的策略与方向，以供参考。
【关键词】转型；升级；房地产；十八大
房地产经过本轮调控之后，住宅地产的投资回报明显降低，对于未来很长一段时间来讲，即使市场信心得到恢复，无论是投资者还是开发商，将开始向更多细分市场转型将成必然。传统的房地产开发模式占据市场份额和发展趋势在楼市宏观调控中份额在减退，一些新型的地产类型，比如商业地产、综合体、养生养老地产会成为一种新兴的高速发展的力量，成为真正房地产的代名词。房地产企业需寻求一种转型和升级。
一、房地产当前市场的判断
“十八大”后房地产市场的宏观调控基调基本仍保持“坚持房地产调控政策不放松”的状态，刚召开的十二届全国人大二次会议表明今后政府对楼市的调控会更加市场化，以往的“限购”、“限贷”、“限价”对市场不会再带来新的大冲击，相反由于国内经济下行压力巨大，2014年要保持经济增长达到7.5%，信捷职称论文写作发表网，这将离不开房地产行业的健康平稳发展，而“三个1亿人”的新型城镇化建设给未来房地产行业的发展提供了有力支撑。
我国房地产经历了粗放型发展、规模化发展时期，十八大后将进入混合发展时期。这个时期内，无论各种业态、形态的开发公司都将迎来一种百花齐放的格局，它们将在各自领域内精耕细作，会有很多的企业脱颖而出，届时我国房地产业也将跟上发达国家的步调进入成熟期。所以“十八大”后的房地产市场，是每个企业都会面临机遇的市场，也是转型升级的好时机，房地产业又将迎来了新一轮发展周期。
二、房企的转型升级概念及方向
转型升级不是指一个行业向另一个行业的跨越，而是指为保持和创造企业的核心竞争力，基于自身的优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。就房地产企业转型升级而言，是以产品和服务为转型升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列的变化过程。转型并非业务类型的完全转变，而是业务结构向新型业态的更高级阶段，在这一点上，转型和升级是同一个意思。就当前房地产行业发展趋势及行业标竿企业布局领域上分析，目前房地产企业转型方向呈现以下五个方面的特性：
其一是旅游地产。旅游地产指所有与旅游业相关的物业类型，它主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。据统计万达已斥资1700亿元占据国内旅游地产的半壁江山，龙湖、富力、雅居乐也投巨资涉足旅游地产，恒大则二成土地做旅游地产，保利试水中西部旅游地产，我们可以看到房地产龙头企业正随着市场创新的步伐，在旅游地产领域里进行着观念创新和战略创新。
其二是以养老名义跑马圈地成为普遍现象，养老地产是新的转型趋势。国内老龄化的事实及退休年龄延迟引发的争议，正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中寻找下一块蛋糕。养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头已经开始谨慎试水，养老地产会是今后一个新利润增长点。
其三是后调控时代商业地产的掘起。商业地产，顾名思义，是指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。在国家政策的调控之下，房地产的发展俨然进入了下半场的态势。在后调控时代，不管是开发商还是投资者的投资中心逐渐从以前的住宅市场，向商业地产市场转移，商业地产尤其是核心商圈的商业地产势必得到更多的青睐。
其四是城市综合体是未来楼市的新宠。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在住宅受调控、城市综合体备受客户青睐、能获得更好的投资回报等三重“诱惑”下，越来越多的地产“大鳄”都将眼光放在综合体上。不仅保利、绿地、中铁等大型房地产企业开始了综合体项目的战略布局，一些原本专注住宅的地产企业也开始改变策略，大举进军城市综合体项目，万达、华润更是携旗下品牌向二三线城市复制城市综合体项目，城市综合体将迎来爆发性增长。
其五是布局金融为转型护驾。以星河湾、万科等为代表的一些地产商率先进入创投、保险、银行等金融投资领域，与地产主业形成互动，提供新的融资渠道。
房地产企业的升级主要表现在经营模式的升级。以往我国房地产的经营模式是先建造房子再销售，今后的经营模式应转变为打造产业，走可持续经营道路，实现从香港模式向美国模式过渡。未来中国房地产业将探索摆脱“类制造业”特性，完成向“服务型”产业过渡的道路；探索中国房地产企业从“开发—销售”型企业转变为“经营—服务”型企业的道路，实现华丽转身，从低级阶段、幼稚时期走向高级阶段、成熟时期，完成升级。
三、房地产企业转型升级的策略
转型升级不可盲目，要看清行业发展趋势，并结合本企业自身特点和优势，做好战略调整准备，通过转型升级提高企业的核心竞争力和可持续发展能力。
1、清晰合理的转型升级战略
首先要构建一个清晰合理的战略计划作为指导，这对于企业转型升级至关重要，这一点也较多地依靠企业识别内外部机遇与挑战的能力，找到企业价值链中的合适位置切入，制定清晰合理的转型升级战略，并及时有效整合改善流程。
