论文关键词:房地产过热  价格上涨  炒作

    论文摘要:房价已经成为社会关注的热点，国家的宏观调控措施也不断出台，从土地供应政策到房地产企业的自有资本金要求等。本文着重于对房价的变化进行分析，在分析房价上涨原因基础上，试图找到一个合理的房地产市场发展速度。

    房地产业在过去几年是发展最为迅猛的行业之一，同时也是争议最大的行业之一。在当前宏观经济讨论中，房地产业受到普遍关注。

      房地产业的发展非常迅速，已是不争的事实，问题的关键是这种发展速度是否正常?或者说，是什么原因导致房地产行业的高速增长?在这些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地产过热有什么负面影响，本文对此进行了初步探讨。

　　1.房地产价格迅速上涨的原因分析

    我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地产投机行为大行其道，主导了房地产价格的上涨。

    (1)城市化拉动了住房消费

    改革开放以来的20多年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进人了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，信捷职称论文写作发表网，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策加速了农村人口向城市转移。如决定规定‘在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。

    城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将达到45%,即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米〔建筑面积28平方米附算，要新建住宅30亿平方米;现有居民(( 5.23亿)人均居住面积增加5平方米(建筑面积10平方米)需增加住宅面积52亿平方米;考虑每年有1亿平方.米的拆旧盖新，此期还要新建12亿平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。

    可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进人城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。

    (2)住房制度改革刹激了房地产市场的需求

    1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5% ,个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。