例如，村委会既不是经济法人，也不是一级政府，但在村民现有民主法制知识缺乏和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村长和村委会少数人所有。这样的问题相当普遍：即村长或者村委会少数人出租和变相出卖集体土地，从中寻租；侵占、挪用国家征地的补偿；多留机动地和集体田，频繁进行土地承包的调整，从中谋利等等。 ?
　　二是集体土地被征用为国有土地的不平等性。我国不允许集体建设用地进入市场，集体所有土地的交易只能被强制征用给国家后进行，并且对集体土地的征用具有明显的计划经济痕迹。同时，国家是以补偿价值，而不是以交换价值征用集体土地，即低价征用；而各地将征用的集体土地有偿出让时，是高价出售。土地补偿费和安置补助费实质上被看作土地未来若干年预期收益的总和，而我国目前农村土地的收益普遍偏低，导致土地补偿费用过低。就一般耕地来看，根据地点的不同，大多数被征耕地得到的补偿一亩地在3000～30000元之间。而国有土地出让价一般一亩在20万元以上，信捷职称论文写作发表网，竞争价高的达到百万元，甚至更高。 ?
　　三是土地使用年期较短和使用权终止财产归属的不确定性风险。从我国目前土地使用权使用年期制度安排来看，一是年期的时间较短，二是年期终止时使用者有关财产的归属不确定，并且有收回充公的制度安排。?
　　1.4 法律法规不完善?
　　《土地管理法》颁布实施以后，滥占乱用土地的状况虽受到一定遏制，但由于管理体制和法制还不够完善，没有建立起严格的管理措施，缺乏有效的执行监督机制。因而在经济快速发展的情况下，仍有相当一部分耕地被非法占用。?
　　同时，对于现有土地法规，我国仍存在执行不力的情况。如为了避免圈地现象的发生，《土地管理法》规定，对于出让土地在一年之内未开发的，政府有权收回。但是对于此项规定，各地能够严格执行的非常少见。?
　　
　　2 对策措施?
　　
　　2.1 提高现有建设用地的使用效率?
　　首先，我国城市发展要走土地节约型的城市化道路。专家研究，小城镇建设需要占用的土地资源要比发展大中城市多得多。通过对不同规模城市的规模收益和外部成本进行定量分析发现，规模过小的城市，规模收益低，政府负担的外部成本高，经济效益差；人口在10～100万人规模区间，才有真正的净规模收益，在100～400万人之间规模区间城市净规模收益最大。?
　　其次，加快旧城改造工作。旧城改造可以为城市发展提供大量建设用地，能有效保护耕地。加快旧城改造工作要做好以下几点：一是要解决好“拆迁工作”，这项工作具有政策性强、涉及面广、投资成本高、难度大、持续时间长等特点，可以考虑的方式是将旧城改造和新区开发结合起来，通过新区开发为旧城改造创造条件。二是鼓励开发商参与旧城改造。旧城改造由于成本高、难度大一直不受开发商的青睐。地方政府应对旧城改造项目采取税收、贷款方面的优惠，以经济利益增强旧城改造对开发商的吸引力。三是积极探寻新的旧城改造模式，走出一条最优的旧城改造之路。?
　　2.2 改革现有征地制度?
　　改革现有征地制度，一是改革目前的征地程序，要增强农民在征地过程中的话语权，赋予农民反对耕地被征用的权利，这就要完善目前集体土地所有制制度。另一个是要改革目前的征地补偿制度。目前耕地征用补偿存在两个问题：一是补偿费用过低；二是补偿费用一次性发放，造成农民失地问题，给社会的可持续发展带来隐患。?
　　
　　为保障农民利益，征用的土地不应是一次性的“出卖”，而应使农民通过“出卖”土地得到长期性的利益保障。应当将土地农民集体所有明确界定为农民按份共有制，农村集体经济的每个成员都有按份分割农地所有权的权利，农民按份共有的农地权利可以合法继承或转让、抵押、赠送，即实现合法流转。要抓紧制定规范征地行为的法律法规。现有的土地方面的各种法律法规，远不足以保护农民的土地权利，全国人大应尽快制订《农村土地征用法》。?
　　农村土地用途由耕地转变为建设用地后必然有一个增值，为准确界定征用耕地的价格，应借鉴城市土地价格管理体制，建立农村土地价格体系，对农村土地进行分等定级，建立农村土地基准地价，制定农地区片综合地价，为土地征用中土地价格的界定提供依据。 ?
　　2.3 加大整顿违规开发区力度?
　　根据国土资源部的信息，全国各地擅自设立各类园区违规用地问题严重。全国目前各类园区3500个，面积3.6万平方公里，已大于全国城市国有建设用地3.15万平方公里的规模。据对10个省市统计，在458.1万亩园区实际用地中，未经批准的用地占68.7%。为保护耕地，必须加强违规开发区整顿力度。?
　　对违规设立的开发区，该撤销的要坚决撤销，该核减面积的要坚决核减，该复耕的要坚决复耕。要严格按照开发区设立的标准，对各地开发区清理整顿情况进行验收。对依法设立的开发区，要按照布局集中、用地集约、产业集聚的原则，鼓励其健康发展。总之，要本着节约建设用地、防止土地浪费、提高土地利用效率的原则对开发区进行清理整顿。