（1）住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度，这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难，使贷款手续较为繁琐，严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样，这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求，而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式，贷款方式比较单一，这一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善，现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。?
　　（2）商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。 首先，我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大，商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快，在当前优质贷款项目不多的情况下，银行普遍出现存差，资金是有剩余的。其次，我国商业银行属于全国性银行，找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次，我国商业银行信贷资产质量一直较差，提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产，，每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点，将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一，在达到风险警戒线前，商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。?
　　（3）抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先，抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定，信捷职称论文写作发表网，则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构（SPV）时，必须征得债务人的同意，并且不得牟利，这显然使资产证券化难以实施。其次，缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次，目前我国金融服务基础设施不全，金融监管方式落后，金融风险压力仍然较大等因素，都将制约着抵押贷款证券化的实施。?
　　住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持，创造更好的内外部环境促进其发展：?
　　（1）加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革，同时要开放住房二级市场，通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，规范证券交易行为，稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务，并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。?
　　（2）组建专门的住房抵押证券公司一SPV 。SPV是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司，它对发起人提供的贷款组合进行评估，确定购买价格，完成购买交易，实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司。?
　　（3）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。