论文关键词：资产流动　房产养老　资源配置　两权分离

　　论文摘要：住宅是家庭的巨大财富，作为一种不动产，其价值流动性很差。如何在其发挥生活居住场所、投资融资工具作用的同时，还起到晚年养老保障的功效，是大家非常关注的问题通过对住房的产权、使用权的某种形式的交易转让，达成一种货币资产与住宅不动产的较为方便的价值转换，能够实现资源优化配置、生活养老保障的目标。

    住宅资产是家庭的巨大财富，如何将这部分资产在价值上加以激活，使其在成为一种投资融资、盈利生财的工具的同时，发挥养老保障的功效，已受到了人们的广泛关注。将住宅与养老这两个看似“风马牛不相及”的内容，通过金融保险的精巧机制和手段，有机地结合在一起，可以在目前的“儿子养老”、“票子养老”的基础上，增加一种新的养老模式，即“房子养老”。

    作为居民户，尤其是中老年居民户，将是以房养老行为的最大受益者。养老必须以货币资产来担负功效，但老年家庭拥有最多的是住宅资产，最短缺的是金融资产。这就需要通过资产流动化的形式，将不动产的价值通过某种形式和机制加以变现，转换为货币资产，以发挥养老保障的功效。

　　一、住宅资产价值流动的方式

    以房养老是通过住宅资产流动的方式实现的。这种资产流动有多种形式，其共同点在于都可通过对住宅不动产的价值变现机制，使之得以流动并发挥更大之功效。现详述如下:

    1、住房出售。这是最彻底、完全的变现模式。出售是完全让渡住房的产权，来获取一笔货币资金。在家庭有多余住房，或将住房作为一种投资项目时，经常使用。房屋产权的出售，使该房屋的价值得以一次性收回。但如果房产拥有人希望在出售的同时，继续拥有该房屋的使用权，仅靠一般性的出售显然不能达到这种目的。售房养老模式下的住房出售，与普通的出售有显著不同，其在获取售房价款的同时，仍能保留住房的长期使用支配权，使住房从一种超长期的耐用消费品，转化为一种具有相当流动性的资产，以满足个人家庭在不同时期对资源配置享用的不同需要，这是其优越性所在。

    2.住房出租〕将住房的全部或部分的长期或短期的使用权对外出租，以换取持久、稳定的租金收人。这笔收人即可用来养老。出租是用住房的一定时期的使用权的出让，从而换来同一时期的一定额度的租金收益，同时又能够长期保留该住房的产权。如居住住宅的价值高，面积大，地段好，颇有升值潜力，如将该住宅完全出售，颇有不合算之感。此时可将该住宅对外出租，自己则用所得租金收人，另租住小面积、低租金的住房，余款用于生活费用开销。出租有全部住房出租或部分住房出租。但出租的缺点是在整个租期内丧失了对该项资产的使用权。

    3部分住房使用权的出租。家中住房面积较大时，可以用此方式来招租房客，获取房租收入用于养老。缺陷是家庭对外是一个私密性单位，现因外人的介入，对公用水、电、卫生、煤气等设施的使用和费用分摊等，就会产生相当的争执，家庭的隐私也会被曝光。

    4住房出典。出典的融资功能最为明显，住房的产权仍然得到保留，只是用住宅的若干期间的使用权的转移，取得相同期间等额资金的使用权的融入。出典的现象发生较少。将整幢房屋对外出典，一次性收回房屋的价款(在多数的情况下，出典收到的价款会小于房价)。但出典的缺陷有二，一是由此丧失了对该幢房屋一定时期的使用权，需要另外寻觅房屋居住;二是典出房屋后得到了一笔巨款，而这笔款项并不为日常生活消费所必需，事实上也不需要这么多。同时典期满后，出典人又需要筹措同样的一笔巨款将原典出房屋赎回。这对老年人的养老行为而言，显然是很不合适的。家庭若希望筹措一大笔资金用于投资，且该投资项目的预期收益又非常看好时，完全可以凭借该住房的产权办理抵押贷款，而不必先寻找合适的对象出典。出典这一融资行为，是传统社会金融业和房地产交易很不发达时的产物，时至今日已经完全失去了其存在的价值，而为更好的融资方式所替代。

    5.按揭。这一融资的功能较为明显，且是很普遍存在，也被作为在购买住宅资金短缺时的一种积极有效的融资方式。这种方式可以在购房资金尚不充足时，提前取得购房人住的权利。

    6.抵钾担保〕家庭生活中临时需要较大笔资金时，以住房的产权作为抵押或担保，以取得所需要的资金。住房的融资功能的实现中，抵押担保等都是较好形式。

    7.购后出租。住宅购进后，再将其用于出租，每月收取租金用以支付按揭贷款，待若干年后该住宅的按揭贷款全部还清时，住宅产权即可完全归自己所有。这一方式是大家较为熟悉，并运用较多的。

    如上各种模式中，出典因其有相当的局限性，而运用极少。出售、出租则适用的情形不同，并不同于完全的融资。