二、住宅资产与货币资产的价值转换

    在中青年时代，用金融资产通过购买的形式形成了家庭的住宅资产用于居住，到老年期再经过对住房出售的办法，将其重新地回到金融资产，用这一金融资产来承担养老的功效。通过这一资产的价值与形式的有机转换，就可以使同一笔资产，在家庭经济生活中发挥双重性效能。

    住宅资产与货币资产的这种价值转换需要有一个健全、灵活且交易成本低、进出障碍小或完全无障碍的房地产交易市场。我国的房地产交易还主要地局限于新建住房的交易，“二手房”的交易表现地还很少。这说明大家购置住宅，大多数是为着在其中生活居住，且要居住终生乃至于传承给后代。真正将住宅视为一种投资品、一种保障手段的行为还非常少。而将拥有资源从货币资产与住宅资产的这种转换(不仅是单向的买进的转换，还包括反向的售出的转换)，视为个人拥有资源的一种优化配置的手段，财富保值增值手段的人员则更少。

    住宅不动产的价值流动化，首先要有住户人员居住的流动化。例如，美国人的生活居住是高度流动化的，人们不会永久性地居住于某一幢住宅，安土重迁的观念并非像中国这样浓厚(中国的这一观念也在发生极大的改变)，人的工作生活环境发生有较多的流动，据资料估计，目前，我国每年约有3000万劳动者为变换职业、单位、工作、生活环境而发生流动。这种流动尤其是跨地域的流动，必将带来居住方式的流动。在这一情景下，不动产价值流动化已是非常有必要。

    将家庭资源优化配置的内容，移于对住宅资产的买进售出或租人租出，是一个很值得引起重视的全新内容。这一资产转换的具体操作上，可设想的基本思路是，当住宅资产价值偏低，预期将来有较大升值潜力时，投入货币资产购买住宅作为投资品，一旦价格上涨后再行出售。希望借此投资，但手中货币严重不足使投资规模显得过于狭小时，则可申请按揭贷款来购买住宅。家庭通过这一事项的操作，而取得最大的经济利益，实现价值保值增值的目标。当然，需要着重说明的是，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多的内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路显然是很值得给予注重的。

    老年住户对其拥有住宅的永久性的产权让渡(出售)，或一定时期的使用权让渡(出租或售后回租等)，通过这种变更，住户得到了自己希望得到的收益，同时也付出了相应的代价。这就需要考虑对这种收益与代价加以比较。应当说明的是，人们在不同时代里，对住房的使用价值与价值，或者说对住房的产权与使用权的关注程度，是不尽相同的。

    不同时期的家庭生活对各项资产的适用特性及要求.是具有差异的。中青年人要求能拥有完全产权的住房，老人则对此并无特别需求。对中青年人员而言，住房担负着多种功能，如生活居住、投资营利。在特殊状况下，借助于抵押担保、出租出典等，而实现融资的功能，后两者显然是必须以是否拥有完全的产权为前提条件的人们在中青年时代里，需要有住宅以实现其成家立业之目标，实现可能情况下的投资赢利、融资筹资的功效，住房的效用是很高的。大家要花费极高的代价去追求这一目标，不仅要取得住房的使用权(通过租房的形式即可以达到这一结果)，而且更看重的是住房的产权，信捷职称论文写作发表网，这就必须采用购买的办法，要用金融资产的积累来购置住宅。

    退休养老期的住房，固然是非常重要，但对老年人而言，住房只是生活居住的场所，产权是否完全拥有已非重要。大家更看重的是如何发挥住房的使用价值，关心的是如何能够在一个较好的生活环境中度过最后的幸福时光，对产权的拥有与否等并无太多的其它考虑，也非特别看重。中青年人需要积蓄货币，压抑消费，为购买住房，取得房屋的所有权。而到了晚年期，又将这一产权予以出售转让，取得更为需要的现金流入。老人如能够通过“以房养老”的形式，将其拥有住宅资产的这种“虚幻的产权”通过套现变现，转换为一笔更为现实有用的稳定可靠的现金长期流入，自然是大家求之不得的大好事。

    对“不动产富人，现金穷人”的老年人而言，重点是要解决养老的资金来源渠道，其欠缺的是日常可以用于养老的货币钱财。住宅对其来说也是必要的，但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有10年8年了，而住宅的可用年限尚有20 , 30年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现和套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对货币资产的所有权，来换得将在日后某一阶段对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，这种投资的预期收益也将会是很高:整个社会正可从这种交易中实现资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。

    金融资产与住宅资产的形式转换中，因其价值大，期限长，价值波动等，而颇费周折。人们购买数十万元乃至上百万元的住宅，或将该住宅重新予以出售等，绝非像购买食品、玩具等那样的轻而易举又随心所欲。但附加于此种交易转让行为之上的一切外来事项，如税费缴纳、信息寻找、方案选择、产权变更登记等内容，绝不应将其变得过于复杂，成本费用过于加大，使得大量的交易费用穿插其间，加大这一交易难度和成本，影响社会和个人对拥有资源的优化配置。