[论文摘要]随着我国城市化进程的加快，房地产业飞速发展，在物业管理方面的不足也凸显出来。在物业管理活动中，开发商、物业管理公司与业主之间的利害冲突如何解决？业主的权利怎么样才能得到保障？一系列的问题都有待健全的法律来规范。一般说来，物业公司是为业主服务的，其职责是保证业主能够有良好的居住环境。但现实中，物业管理公司很少是由业主选择的，很多的物业公司都是站在管理者的角度上来履行其义务的，其服务业主的根本职责并未能得到有效体现。而且由于其营利性，经常会有物业公司损害业主利益的事件发生。笔者就此现象进行了思考，旨在探讨如何规范物业管理公司履行职责，维护业主权利。

　　[论文关键词]物业管理；业主权利

　　一、物业管理存在的问题

　　物业管理是指物业管理公司受物业所有人委托，对相关物业管理项目进行管理和维护等综合性的有偿服务。实际上，物业所有人多数是广大业主。由此看来，物业公司是为业主服务的，其管理活动应该以业主利益为出发点。但在实际生活中，物业公司与业主间往往存在种种矛盾，由于物业公司是营利性的，其经营目标必然是提高利润水平，所以在进行物业管理活动的过程中难免与业主利益产生冲突。笔者从以下三个方面对此进行分析：
　　（一）关于物业公司的问题
　　第一，在我国，物业公司大多是由开发商选择的，其与开发商有着千丝万缕的利益纠葛。有些房地产开发商甚至成立了自己的物业管理公司。业主对此毫无选择的余地，唯一能做的就是每个月按期缴纳物业管理费。否则，便会有停水断电的危险。这样的物业公司，在进行物业管理活动的时候，是不会把业主的利益放在首位的。从这个角度来看，物业公司更像是小区的管理者、统治者，而不是服务者。业主满意与否，并不能决定物业公司的去留。业主花了钱，并没有享受到应该得到的服务，这明显有违公平。所以，笔者认为，改善我国的物业管理水平，维护广大业主权利，首先要把选择物业管理公司的权利交还给业主，业主花了钱就应该有权决定选择由谁来为自己服务。唯有业主自主选择物业公司，引入竞争机制，物业管理公司才会有竞争意识，才会在意业主的满意度，从而用心为业主提供服务。
　　第二，物业公司的产生机制导致了物业管理公司的管理活动有行政化倾向，物业管理公司由服务者变成了管理者，成了社区的“当家人”。很多业主都曾经遭到过物业公司的推诿扯皮，比如业主的房子出现需要修葺的问题时，物业公司总是将问题推给开发商，把维修问题说成是建筑问题，不属于物业管理的范围。即使是很好解决的问题，也是拖泥带水，以各种理由进行推脱，有的甚至置之不理。业主经常会与物业公司产生冲突，积累下各种各样的矛盾，业主的满意度被物业公司抛到九霄云外。遇到这样的情况，有的业主选择以拒缴物业费的方式来维护自己的权益，而物业公司的反制措施便是停水断电，业主的正常生活难以为继。当前的物业管理活动中，业主处于明显的劣势地位。
　　第三，物业费的管理和使用不透明。业主每个月按期缴纳物业管理费给物业公司，这笔钱由物业管理公司自由支配，而业主并不知道具体开销。每个月业主都会按时收到缴纳费用单据，而单据上只是简单地写明了水电费、物业费。物业公司的利润产生点应该是佣金，是管理小区赚得的服务费。而由物业公司管理物业费用，物业公司就产生了赚取“利润”的趋向，在物业费用的收支上，物业公司难免会想办法看看如何能为物业公司谋取利益。物业管理费用具体都用在什么地方了，物业公司也没有详细地向业主报告，给业主寄的账单上只有简单的管理费用，并未列明资金具体用在了哪里，而业主也没有那个精力跑去物业追根问底。这无疑是物业管理过程中的一大漏洞。
　　（二）业主委员会有名无实
　　为了更好地行使业主权利，维护业主的利益，很多社区成立了业主大会和业主委员会等社区组织。业主大会和业主委员会成员由业主选举产生，是行使业主权利的重要组织，业主主要通过业主委员会来行使自己的权利。但是，业主委员会只是业余的、形式松散的非营利性组织，在法律层面上并不具备诉讼主体资格。与房地产开发商、物业管理公司等具有法人地位的商业性组织相比，两者的法律地位明显不平等。在实际生活中，业主委员会基本上形同虚设，在维护业主权益方面起不到任何作用。这一方面是由于部分业主权利意识淡薄，但更重要的是因为业委会有名无实造成的。这样的业主委员会里，所有成员都是业余的，对物业公司的物业管理活动疏于管理，并不能进行有效地监督。业主委员会很少同广大业主沟通，业主有问题也不会找到业委会，而是直接找物业，业主个体在物业公司面前势单力薄，明显处于劣势，很多问题便得不到合理的解决，以至于造成业主、业主大会或业主委员会和房地产开发商、物业管理公司之间纠纷不断，矛盾频发。
　　（三）公共地方的利用
　　《物权法》规定，小区公共地方所有权属于小区全体业主，小区业主可以共同使用公共地方。公共地方包括小区道路、小区楼顶、楼梯（电梯）、公共设施、公园绿地等。但是，现实中业主的这项权利常常受到损害。《物权法》规定，小区道路属于公共地方，业主停车应当是免费的，但是，几乎所有的小区业主在小区道路上停车都是要交停车费的，只不过是比在专用车位停车便宜一些而已。其次，关于公共地方使用所产生的收益归属问题也含混不清。公共地方为业主共有，因此，利用公共地方所产生的收益理应由业主所有，物业公司只不过是负责管理小区的。现在几乎所有的小区在电梯间都贴有制作精良的广告，而赚取的广告费用却由物业公司收取，这些费用花在哪里也是含混不清，基本是直接归物业公司所有。

　　二、业主权利维护