虽然房产市场和地产市场各具独立的内容，但又有紧密的联系。主要表现在：在实物上，地是房的依托，二者不可分离;在价格上，土地使用费往往转移到房产价格之中;在权属上，土地使用权往往附着在地上房屋的所有权之中，地产使用权伴随着房产所有权的转移而转移。
(3)房地产市场往往被当作住宅地产和非住宅房地产结合
从理论来讲，房地产市场是一个统一体。但实际操作中，又可将房地产市场看成是房产市场和地产市场的结合。在理论分析层面上，将不同的物业类型划分到各自的市场进行研究会有许多好处。从大的经济分析方面看，居民住宅市场与其他的商业地产市场具有明显不同。民用建筑开发商开发的都是住宅地产，工业地产的开发商建设的都是工厂等物业。住宅地产幵发融资有独特的抵押贷款发起过程，住宅地产抵押贷款市场有一个活跃的二手抵押市场，并在这个市场中可以进行买卖。商业地产融资通常是经过民间机构完成，但只存在一个相对正规的、规模不大的二级市场。但在微观层面上，住宅和商业地产之间的差异并不明显的原因在于这两种类型的产品都伴生于土地这一共同的资源。
(4)房地产市场是有限空间和无限空间的结合体
房地产市场既包括进行房地产买卖的场所，也包括没有清晰区域分界的房地产交易的领域，如用来销售的售楼中心，形式多样的房地产展销会等。但是房地产买卖场所所和房地产市场是有区别的。房地产买卖场所作为房地产交易的地点，和空间意义上的房地产市场是相同的，但房地产买卖场所作为具体进行房地产交易的场所，它的作用是通过提供专业的咨询服务，实施行业管理和市场监测，以确保房地产产品买卖全过程的公正合理。
与其他商品相比较，房地产这种商品具有一些特殊性质。从根本来讲，房地产市场的特性是由房地产的这种商品的特别性决定的。房地产市场作为一个相对独立的市场体系，具有几个特征。
(1)房地产市场的交易信息不透明，交易手续费较高
这是由房地产买卖方式和房地产的特殊性所决定的。信息不对称，使得人们在买卖过程中价格磋商一直到最后按什么价格成交用时较长。对买方而言，它通常在不了解其它商家出价情况下，来决定是否接受卖方的报价。现实情况中，房地产的买卖和定价是在买卖双方信息高度不对称的情势下进行的，所以无法真实地反映房地产的实际价值。因此，房地产市场真实数据的搜集是比较困难的。为了解决供求双方信息不对称的难题，交投双方只有各自聘用房地产专业机构进行咨询以获取专业服务，从而更加推升房地产市场上的交易成本。
(2)房地产市场地域性强，商品供求范围小
由于房地产不能移动，购买以后只能在固定地点使用，加之区域的经济和社会发展的不平衡，房地产的买卖关系，交易价格等因素都是无法相比的。因此，房地产市场是一个以地域为基础的区域市场，这种区域性表现在：不同地区或同一地区不同板块的市场或多或少存在差别;同一类型商品在不同地域存在或多或少的价格差异;产品供求范围小，不同地区的同类型产品之间相互竞争关系不明显。
(3)房地产市场交易是房地产权的交割，不发生实物移动
房地产市场交易对象是不动产，在交换转移的是房地产权属，不能像可移动产品那样一手交钱一手交货的交易方式完成交易。所以，房地产产品不能移至特定的交易市场进行交易，也不能在成交之后携带和移动。事实上，房屋的流通和土地使用权的有偿转让只是货币与房地产产权的交换，通常以签订房地产交易合同进行交易，并发生相应的房地产产权的变更。
(4)房地产市场是一个相对成熟的投资市场
伴随着通货膨胀的不断加剧，人们认为把货币存在银行是一种购买力的减退，投资其他行业风险又相对较大。房地产作为不动产被当做是固定资产，投资房地产以达到保值增值的目的。另外，房地产天然拥有其他商品所不具备的出租功能⑴。
3高档住宅项目消费者购买行为分析
3.1消费者行为分析
3.1.1消费者行为要素分析
消费者之一的术语常用来描述两种不同类型的消费主体：个体消费者和组织消费者。狭义的住房消费者是指为了满足自身需求，通过购买的手段获取实体产品或服务的个人[10].这里研究的是狭义的住房消费者。
消费者行为是感情、认知、行为以及环境这四各因素之间动态交互作用的过程，在人们生活中消费者行为担任这样一种角色，是履行交换职能行为的基础。这一定义包含以下四层重要的含义：首先消费者行为是上述四种因素之间交互作用的过程，它们的关系是交互作用的;其次是消费者的行为是四种因素之间交互作用的结果，也就是说消费者某种感情和认知上的反应状态都是上述因素之间交互作用的结果;第三层意思是消费这行为是动态变化着的，也就是说影响消费者的四个因素会随着时间的推移而发生改变;第四层意思是消费者行为涉及到交换，因为消费者行为是与产品或服务的交换过程紧密联系在一起的[11].
研究消费者行为，须以消费者影响因素作为切入点分析，消费者对某种产品产生需求，到拥有购买的欲望，最后通过一系列信息收集、比较和评估，最后做出购买决策这一过程，实际上是受到各个方面不同影响因素作用的结果。首先从消费者自身情况分析，消费者的个人特征影响因素、消费者的购买能力影响因素无疑对消费者的行为起到很大的影响作用。其次是产品本身以及提供产品的企业分析角度出发，产品的特征影响因素以及供给方影响因素，如提供的服务和信誉等等都会对消费者的行为起到影响作用，最后消费者在购买昂贵产品时候例如房产等，会受到宏观因素的影响。所以分析消费者的行为，必须分析影响消费者购买的因素，才能够准确的了解和掌握消费者行为，并在此基础上对消费者行为进行预测。
消费者行为的特点：一是多样性、二是诱导性。从多样性方面上来说，消费者在不同时期、不同情境，对产品具有不同的选择，所以消费者行为是复杂多变的。其次消费者受到各个影响因素的不同作用，表现出来的消费行为是多样的。
从诱导性上来说，企业在了解消费者对某种产品具有潜在的需求时候，可以通过外部营销手段激发消费者对某种产品的购买动机，实现消费者的购买行为。所以从某种角度来说，消费者行为是可以被影响和诱导的。所以研究消费者的行为可以影响因素作为切入点，更重要的是在此进出上指导营销策略的制定，使其更具有现实意义[12].
3.1.2购房影响因素
(1)宏观经济影响因素
国家或地区的宏观经济政策因素势必会影响消费者的购房决策，而且对消费者购房有较大的影响力。宏观经济影响因素一般是指房贷政策和税收政策等等。
房贷政策：房贷政策一般包括：首付比例、房贷利率、期限和贷款房的类别等。房贷政策的限制增多时，住宅购买显着减少;反之限制条款减少时，住宅购买显着增多。房贷政策有利于减轻消费者的经济压力，所以贷款对绝大多数人来说是十分重要的。
税收政策：税收政策一般包括以下契税税率、印花税、土地增值税等税费。
国家通过增加和缩减税款的支出，通过增加和减少消费者的购房成本在一定的程度上控制消费者的购房行为[14].
(2)住宅特征影响因素
住宅特征对购房因素的影响已经具有大量的证实研究，且结果表明住宅特征对消费者购房具有显着地影响。住宅特征影响因素是由住宅价格、建筑特征因素、邻里特征因素和区位特征因素构成[15].
住宅价格：住宅价格是购房者最为关注和敏感的因素之一，除了受到项目自身条件约束外，还受供求关系的影响。这就要求住宅的价格必须有较高的性价比，其价格能够反映出产品的价值和品质，这样才能让消费者在购房的时候不会因为价格的变动影响原有的购房计划。
建筑特征因素：建筑特征因素包括建筑面积、楼层、朝向、装修、建筑风格等。消费者为了满足居住需要，住宅主要是给家庭成员提供的是生存空间，这样的消费者关注的是产品的户型和面积等建筑特征的因素。
区位特征因素：区位特征变量包括：交通条件、CBD距离等。消费者为了满足投资需要，关注的侧重点是产品所处的位置，因为位置是房产增值的关键因素。邻里特征因素：邻里特征因素包括生活配套、小区环境、文体设施、临近大学、教育配套。消费者为了满足向社会展示自己地位的需要，更多关注的是居住环境和邻里区位等等。常用的指标变量：住宅价格、住宅面积、户型结构、装修水平、建筑风格、交通条件、配套措施、小区环境等等。
(3)消费者个体特征影响因素
消费者购房是高卷入度的购买行为，所以是建立在个人财务状况下的理性消费。消费者的经济实力因素，是指家庭的可支配收入、同时本人认为应该添加购房动机、置业次数和付款方式三个方面，对该因素进行完善。
家庭可支配收入：家庭的可支配收入是家庭购房的关键性因素，因为居民收入水平的增长表明人们生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，且购房能力有了提升。
购房动机：在次购房动机的不同反应出消费者对住房需求是不同的，购房动机一般可分为满足刚性需求和改善性需求两种，根据马斯洛需求表明人只有在满足了基础需求的时候才会产生更高一层的需求，所以改善性需求的消费者其购房经济实力比较强。
置业次数：消费者的置业次数能够表明购房的经济实力，因为置业次数在一次及以上的消费者与无置业次数的购房者作比较而言，前者一般拥有较强的实力。
付款方式：消费者付款方式也能表明购房的经济实力，选择一次性付清房总价的消费者一般属于经济实力较为雄厚的置业人群。
(4)开发商影响因素
消费者在购房决策中，同样会受到开发商因素的影响，原因在于开发商给消费者提供的服务在一定的程度上是会影响消费者的满意度，从而影响消费者的购房行为。供给方影响因素包括以下两点，一是物业服务;二是品牌和信誉。
物业服务：物业服务是消费者购房后评价的影响因素之一，好的购房评价能够给开发商带来客源，这是口碑营销的效应，换个角度来考虑，消费者在购买住宅的过程中不仅单单仅此考虑了住宅特征因素，而且还重视开发商的物业服务，所以基于此物业服务质量的优劣会成为消费者购房决策过程中衡量因素之一。开发商开发的产品如果针对的是中高收入人群，这一部分人群中一定是具有购房经验的购房者，他们对幵发商物业服务会更加的重视。
