摘要：房地产企业的核心能力是房地产企业在长期的经营实践中逐步积累形成的，它作为支撑企业长期发展的主动力，具有较强的稳定性。但核心能力总是与一定时期的产业动态、管理模式、企业资源等因素高度相关的，随着时间的推移，核心能力必然是动态的、演变的，静止的核心能力是不存在的。基于此，文章价值链分析的基本原理为依托，对房地产核心能力的外壳、内核以及房地产企业价值链的联系，以期推动我国房地产企业核心能力形成后必须进行主动维护和提升。
关键词：价值链   房地产  核心能力
房地产企业的核心能力是房地产企业特定个性化发展过程的产物，它是充斥于企业不同的研究、工程、设计、生产以及市场营销等部门。为了使房地产企业核心能力更加具体、更加明晰，笔者将借助价值链分析方法，探析房地产企业核心能力的结构。
 一、核心能力的外壳
（一）前期开发策划
前期开发策划是房地产开发的基础，也是项目成败的关键。前期开发策划是指房地产开发企业通过市场调查研究，确定开发项目的目标客户群，对目标客户群的社会、经济、文化等特征作出准确界定;发现目标客户群的需求;综合考虑各方面因素，确定满足客户需求的项目开发与策划方案。分析房地产开发成败的规律得出的结论是，前期开发策划能力是房地产商居第一位的核心能力。这一点标志着不仅是观念，而且是公司内部的实质性革命转变。房地产公司要将内部资源配置的重心向市场需求的调查研究倾斜，并以此建立起相应的业务运作流程，从战略发展的高度对前期开发策划能力加以系统培育和强化。具体而言，前期开发策划主要涉及三个方面的流程:①客户定位:其目的是确定楼盘是为哪个单价区间和总价范围的客户开发的。在项目决策时，要选择几个价格区间方案来考虑，并弄清楚各个阶段可能的竞争对手。②需求定位:确定客户住宅需求的具体内容。在客户定位之后，就要对客户以居住为中心的一系列需求的具体内容进行详尽研究，以便为项目规划设计提供依据，需求定型包括房屋的物理状况、房屋的设施功能、小区的设施配套等几方面的内容。③项目定位:确定满足客户需求的创造策划方案。在确定客户需求后，企业需要针对性的提出几套能够满足客户需求的策划方案，其内容应涵盖地价、预期利润、动作周期等内容。
（二）规划设计
规划设计的引导控制确定了房地产项目的基本形态，这里“规划设计”是指房地产项目环境与建筑的规划与设计，即确定在给定规划条件下的住宅小区的空间排列组合、建筑风格、环境特色和智能化水平，各个户型的结构和平面设计特征以及建材选料和造价成本，一句话，规划设计确定了住宅的生命。因此，规划设计的引导控制确定了房地产项目的基本形态。规划设计的极端重要性和它的外包作用模式使开发商对规划设计过程的控制能力成为了以准确有效的方式来满足客户的住宅需求的关键因素。为此，开发商要建立一支专业、高效的规划设计控制队伍，他们能以专业水准提出规划设计的任务要求，评价每个阶段的进程并纠正其中存在的问题，把规划设计工作引导到符合客户需求的轨道上去。
（三）项目实施、项目推广和销
控房地产开发项目的建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。因此，房地产企业在项目实施阶段的工作目标就转为在预算成本和计划工期范围内，高质量地完成工程施工工作，也就是寻求项目成本、时间、质量三要素的最优均衡控制。伴随着市场竞争的白热化趋势，市场营销己经成为设计完成后房地产开发企业的关键业务活动。市场营销能力强的企业通常会不断推出消费者价值较高的创新型产品，能以个性化服务创造企业品牌，甚至引导市场。营销能力是消费者满意和品牌忠诚的必要条件，从“赢得消费者--产业市场和资本市场表现良好---企业成功”的经营逻辑中可以看出该项能力对企业获取竞争优势的战略意义。营销能力是企业内部协调不同技能和有机结合业务流程环节的学识，具有价值优越性、异质性、不易模仿性、难于替代性和不可交易性，因而也属于房地产企业核心能力范畴。总之，战略资源和核心能力的竞争是房地产企业竞争的精髓，而最大限度地获取战略资源和培育核心能力也就成为企业发展战略的重心。
二、核心能力的内核
我们在研究房地产企业的核心能力的层次时，除考虑其核心能力的外壳外，还应该考虑本行业和企业自身的特点，如受国家政策导向性强，产业联动性强，受市场波动影响较大，在开发过程中受资金、市场环境、顾客人群的影响较大等问题影响较大，需要房地产企业具有很强的资源整合能力等等。同时，从企业核心能力理论的研究，也可以得知:企业核心能力是企业能力随环境变化而发展的结果，其实质是企业在长期的艰难的成长历程中，逐渐培养起来的、迅速适应和利用变化的环境，进而不断发展壮大自己的一种综合素质。
（一）当前相对成熟的市场环境下房地产企业的资源及其整合
在市场环境日趋复杂的今天，对房地产企业而言，传统的资源优势已经淡化，而人们更从新的角度来理解资源这一动态和多维的概念，对资源的理解和把握程度成为能否有效整合资源的前提。首先，房地产企业的资源可分为有形资源和无形资源。有形资源主要体现在人力资源、财力资源、物质资源和信息资源等方面;无形资源主要体现在企业文化、专利、品牌、声誉等方面。要想赢得对资源的高效整合，必须在四个方面树立新思维:第一，组织---必须做到民主、公平，以人为本，人尽其才，让每一个员工都能最大限度的释放能量，创造价值;第二，管理---必须是扁平式的，加强员工对决策流程各环节的参与性，倡导专家型、开放型、学习型;第三，流程---必须做到速动、速变、速决，速度是当今新经济、新信息时代的基础特征，没有速度就没有效率，速度就是竞争力，高速管理是新经济时代的管理特征;第四，利益相关者---必须强调利益相关者之间的双赢原则，利益相关者是一个群体，没有它的支持，组织将不会存在。对房地产企业而言，支撑企业核心能力的形成内核因素就是资源整合能力，具不具备这种整合能力，就决定了企业在各个价值链上是否具有竞争优势。