这一类战略型公共关系是在组织遇到某种情况威胁到正常运营时采取的一种战略。其特点是险中求变，积极防御为主的公共关系策略，适时调低短期战略目标，稳定内部系统，通过问卷调查、风险预测等手段，了解潜在危机，提出改进方案。

　　这种战略型公共关系以维持企业现实的竞争地位为目的，是一种积极防御式的对付市场机会和市场威胁的有效手段。这种战略通过投入必要的经济资源，或者得以维持已得的利益，或者能获得短期利益，有机会再进一步提高竞争地位，获得更大的利益。为达到这个目的，战略型公共关系就必须想方设法保持企业原有的良好社会形象，使企业产品和服务在激烈的市场竞争中能有一席之地。

　　(3)退却型

　　这是一种公司遭受重大挫折时所制定的战略型公共关系。该战略是按照公司稳定型发展战略的要求，冷静地处理市场竞争威胁，努力以现有的经济资源抵制或适应形势的变化。企业管理层依据企业的自身需要和可能运用各种公共关系手段和传播手段，让公众了解事实真相以求得理解。采取切实有效的措施挽回影响和损失，使公众利益减少损失或不受损失，公共关系活动的结果要维护企业的形象，力求企业新的战略举措得到公众的理解和支持。

　　第3章上海公租房运营公司公共关系现状及存在问题

　　3.1国内外公租房运营机构公共关系现状研究

　　3.1.1国外公租房运营机构公共关系现状

　　(1)以美国、英国、新加坡、香港为典型的以政府主导，机构化运营，社会保障为主的公租房公共关系类型。

　　美国公共住宅构件和部品的标准化、专业化、商品化、社会化程度很高，它的发展已有100年的历史。1934年建立“联邦住宅管理局”，至60年代，美国有9部较大立法对公共住宅项目进行扩充，1968年颁发、实施《住房和城市发展法》，以灵活多变的住房金融体系，并结合财政、税收、行政等手段，大力引导和加快公共住宅建设。至目前，租户家庭达100万以上，2004～2009年，全美的租房族增加了340万人，比前5年上升10%。有关专家预测，公租房建设发展将继续上扬。对于高收入人群，由市场提供商品房;对中等收入者，由政府提供公共租赁住房，美国政府鼓励社会力量共同开发建设公租房，并对建设企业提供贷款担保和贴息优惠等政策，按照规定的公租房标准进行建设。对于低收入群体，则只提供建筑标准和租金较低的廉租房。

　　英国的公共住房保障体系，在世界上是比较成功的。1919年出台了《住宅法》，确立了以公共住宅为核心的社会保障性住房体系。对住房困难家庭给予住房补助，由各个区域自行制定补助标准，根据对象不同还分为购房补贴及租房补贴两类。住房保障机构对申请人的基本情况，如家庭年收入、家庭构成、现有住房条件等方面进行核查，通过一系列的审查方可享受优惠的补贴政策;英联邦住房帮助会是一个非盈利性互助机构，大部分资金都来自于个人储蓄，通过个人储蓄存款可以投资建设公共住房，并可以为此提供长期贷款担保。至目前，全国约有800万居民租住公租房，其租金价格相当于住房价值的1.1%，占居民收入也仅10%。

　　新加坡建立了比日本更为直接而严密的以公积金为核心的住房保障融资体系。“1959年新加坡成立自治政府，住房短缺仍是当时最大的社会矛盾：即200万人口中有80%以上住房困难，其中40%居住在贫民窟和棚户区内”。1955年建立公积金制度，1960年立建屋发展局，至1985年已拥有新加坡近75%的土地资源，“其目标是90%以上的人口居住公租房，10%的人口居住私有房。至目前，85%以上的家庭和人口居住在政府提供的公租房中，其中93%的居民拥有组屋产权，7%的低收入家庭向政府廉价租赁”。

　　通过向政府申请的先后顺序来决定公租房的分配程序，可以租住也可以购买，程序不尽相同。根据收入不同分为低收入人群、中等收入人群和高收入人群，低收入人群只可租住房屋，而中高收入阶层可购买房屋。

　　香港有200万港民租住在72万套公租房内，占港区港民30%以上，据分析，占全港区房屋的30%为政府公租房，其中六成以上每人每月只需缴纳少于1500港币的租金，占家庭收入的1/10。据统计，目前还有15万港民仍在轮候中，平均轮候时间约为两年。家庭申请公租房的基本条件中要求其50%以上家庭成员在港居住期满7年。香港政府较为成功地解决了中低收入市民的居住问题，这部分人群约占全港人口一半。公屋由香港房屋委员会和房屋管理署负责具体实施操作。香港房屋委员会是保障房建设的决策机构，以需定建，从地区实际需求制定香港的保障房建设计划。而香港房屋署是与之附属的执行机构，具体负责房屋建设，审核准入资格标准，与其他相关职能部门建立联动机制，保障住房本身的水电煤等基本设施及周边交通配套等一系列问题。香港的保障房即公屋实行的是轮候配租制。有意向租赁的申请者向香港房屋署提出申请，房屋署对其准入资格进行审核，审核通过后按申请顺序编号轮候租赁公屋。符合一定条件的申请人也可购买公屋。为了保障政策的贯彻落实，香港政府颁布了许多住房法律条文，其中有《香港房屋条例》、《公屋建设条例》、《公屋租客条例》等，保障房法律体系十分健全。同时还保证了政策的可操作性，在具体实践中能灵活运用。

　　上述的公租房类型主要是政府主导，对保障对象的客户满意度要求不高，而对于政府公共关系方面要求较高。

　　(2)以瑞典、日本为典型的政府支持，公司化运营，满足社会需求的公租房公共关系类型。

　　此类型既要与政府保持政策上的紧密联系，又要满足市场的租赁需求，瑞典由国内主要几家公房管理公司组成行业协会，全面负责建设和管理国内的租赁和出售公房，其中公房公司为是行业内的运营机构，享有政策上的诸多优惠措施，建设投资是银行提供的无息、低息贷款;与英国做法类似，申请人可享受额外的住房补贴：全国大约有30%的退休人员可以享受全额的住房补贴，受益面较广;社会最低保障家庭根据个人的实际情况，如家庭人均收入水平及养育子女数量来确定补贴基数，补贴额度控制在政府可接受范围之内。

　　日本是世界上公租房产业化发展领先的国家，建立了“住宅生产工业化促进补贴制度”。于1951年6月颁布和实施《公营住宅法》，至今修改了14次，最后一次于2007年5月完成。目前租金水平严格按家庭收入的18～20%，平均为市场租金的55%。公司化运营借助财政创新补贴方式，多管齐下支持公营住宅建设;同时，住宅建设由银信机构提供长期低息贷款。政府可以向民间企业提供免息或低息贷款，调动其建设公营住宅的积极性;因势利导，以优惠的政策促进个体私宅的建设与回购;发挥日本民间财团的巨大作用，帮助政府做好公营住宅的建设与管理。

　　上述的公租房类型主要是政府支持，公司化运营，对保障对象的客户满意度要求较高，而对于企业公共关系方面要求也同样较高。

　　3.1.2国内公租房运营机构公共关系现状

　　(1)以重庆、深圳为典型的政府主导、机构化运营、社会保障为主的公租房公共关系类型。

　　重庆是我国公租房建设的先试先行者，在许多的政策制订和业务开展方面走在了全国的前列，建设运营上秉承了“公建公有、建管分开”的模式。这一模式的优势在于杜绝了建设与管理之间的权力寻租现象，重庆市公租房运营管理局是具体负责运营管理的主体单位，工作权限包括公租房建设整体规划、财务投融资决策、多渠道筹措房源、项目的监管实施、申请审核流程、配租及租后管理、信息平台建设等。以需定建，重庆公租房的租金根据区域不同、房屋面积、物业管理等加权价格设定，基本控制在重庆市一般商品房租赁价格的六成左右。为了保障公租房建设和运营的顺利开展，重庆市陆续出台了《重庆市公共租赁住房管理办法(暂行)》、《重庆市公共租赁住房实施细则》等政策文件。

　　深圳于2009年设立住房和建设局，它的一个重要职能就是“负责推进住房制度改革和住房保障工作;负责市保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理以及相关基础资料的信息化和档案工作”。2010年公布的《深圳市保障性住房条例》对其管理部门做出如下规定：“市政府住房和建设部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理并可以依法委托相关事业组织具体实施。”可见，深圳市公租房的管理机构即为深圳市住房和建设局。

　　上述的公租房类型主要是政府主导，职能部门具体实施，对保障对象的客户满意度要求不高，而对于政府公共关系方面要求较高。

　　(2)以北京、上海为典型的政府支持，公司化运作，满足本地需求的公租房公共关系类型。

　　北京市的公租房建设在全国范围内有着指导性的意义，基本秉承政府支持、多方建设、统一管理的公租房建设管理原则和市场运作、公平公开、严格监管的公租房分配管理原则。公租房建设投资的主体多元化，吸引民间资本投入其中。

　　北京市保障房建设投资中心是统一事权的公租房运营管理机构，具体负责全市层面的公租房项目建设、财务投融资、房源抽测以及运营管理。与国内其他省市做法有所不同，北京市鼓励政府机关、企事业单位、国有企业等建设开发公租房，统一由运营机构负责回购，项目建设与运营管理有效分开。申请入住公租房的对象提出申请后，通过审核、轮候、配租流程去的入住权。由于申请对象为中等收入人群，租金定价比市场价格略低，基本保持在市场租金的九折左右。定价标准采取市场核价、略为补贴的原则。

　　上海市采取“政府主导、市场运作”的公租房建设管理模式，市政府以国家财政专项资金、市财政专项资金及各区县专项资金出资成立公租房运营公司，具体负责区域范围内的公租房建设、房源筹措、运营管理、财务投融资等。公租房房源划分为市筹项目及自建项目，面向不同居住地的需求人群。由于上海区域租金差异较大，公租房租金价格依照略低于所在区域一般商品房租赁价格确定，基本保持在周边市场租金90%左右。公租房公司确定租赁价格后要以书面形式报区域房管局和物价局进行价格备案。公租房租赁价格实行一年一调整，但在租赁合同期限内，合同约定的租赁价格不得调整，下一租赁合同期内自动调整。基于此，公司化运营的上海公租房运营公司，有别于其他三种保障房类型，不仅有企业盈利上的要求，还有政府职能参杂其中，企业盈利要求提高客户满意度，而政府职能又有比较高的公共关系要求，构建基于客户满意度的战略型公共关系势在必行。

　　3.2上海公租房运营公司公共关系现状分析

　　李克强总理在2010年9月17日召开的国务院关于加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调：“要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房，促进人民群众安居乐业”。